Обвал стоимости студийных комплексов в Лос-Анджелесе

Шесть лет назад студийные павильоны Лос-Анджелеса считались одними из самых желанных объектов недвижимости. Студии активно вкладывали деньги в производство фильмов и телешоу, и, казалось, каждый квадратный фут съемочного пространства был постоянно занят. В 2020 году крупные институциональные инвесторы увидели возможность: дешевый капитал, бум контента, подпитываемый стриминговыми платформами, и нехватка мощностей павильонов совпали. К тому же, офисная недвижимость тогда выглядела более рискованной из-за пандемии COVID.

Так инвесторы, во главе с Hackman Capital Partners, Blackstone и Bain Capital, начали активно скупать студийные площади. Они делали ставку на то, что стриминговый бум и безразличие Уолл-стрит к прибыли обеспечат бесперебойную работу объектов. Павильоны казались идеальным голливудским активом: необходимы, в дефиците и сдавались в аренду крупным арендаторам. За некоторые объекты платили баснословные суммы.

Сейчас некоторые из этих объектов находятся под угрозой отчуждения, поскольку уровень производства фильмов и телешоу в регионе достиг исторического минимума.

Рассмотрим Radford Studio Center. Комплекс в Студио-Сити, где снимались «Сайнфелд» и «Остров Гиллигана», готовится к смене владельца уже во второй раз с 2021 года. Ранее в этом году Hackman допустил дефолт по долгу более чем в 1 миллиард долларов, связанному с этим объектом. После этого Goldman Sachs возглавил процесс перехода права собственности кредиторам, забрав комплекс у гиганта недвижимости, который считал его жемчужиной своего голливудского портфолио.

Фирма Майкла Хакмана заплатила почти 2 миллиарда долларов за Radford в 2021 году, на пике борьбы за производственные площади. Большая часть покупки финансировалась за счет займов, выданных кредиторами, которые все еще верили в постоянный рост спроса на павильоны.

Менее чем через пять лет Netflix близок к сделке по покупке этого объекта примерно за пятую часть первоначальной цены. Это одно из самых резких снижений стоимости в недавней истории коммерческой недвижимости и показатель проблем, происходящих во всем портфолио Hackman. Из пяти крупных студийных объектов компании в Лос-Анджелесе четыре выставлены на продажу, включая Television City, знаменитый комплекс в центральном районе Фэрфакс-авеню. Источник, знакомый с делами компании, считает, что «для Hackman в Лос-Анджелесе это конец».

Переоценка стоимости коснулась не только независимых операторов студий. Налоговые записи, охватывающие все апелляции, поданные компаниями, контролирующими крупные голливудские производственные комплексы с 2020 года, показывают: владельцы утверждают, что их участки стоят значительно меньше, чем заявляет округ. Они подали 269 апелляций в Апелляционный совет по оценке округа Лос-Анджелес, вернув примерно 319 миллионов долларов по уже рассмотренным делам. На четырех крупнейших традиционных владельцев студий — Warner Bros. Discovery, Paramount, Universal и Sony — приходится более 245 миллионов долларов этой суммы. Многие из этих апелляций связаны с обвалом стоимости участков.

В этой борьбе за переоценку Sony выиграла больше всех. По четырем апелляциям, касающимся Sony Pictures Studios в Калвер-Сити, округ снизил ее оценку на 166,3 миллиона долларов, что составило 84% от первоначальной оценки недвижимости в 198 миллионов долларов. Warner Bros. Discovery также добилась успеха. Компания, возглавляемая Дэвидом Заславом, ежегодно с 2020 года оспаривала оценочную стоимость своего участка в Бербанке, утверждая, что оценка в 700 миллионов долларов должна быть снижена до 212 миллионов. Округ сопротивлялся, но в итоге уменьшил оценку примерно на 51,7 миллиона долларов.

Universal действовала еще агрессивнее. В апелляции 2023 года компания заявила, что округ переоценил ее комплекс площадью 400 акров с 30 павильонами почти на 900 миллионов долларов, требуя снизить оценку с 951 миллиона до 60 миллионов долларов. В нескольких апелляциях по Fox Studios компания, возглавляемая Лахланом Мердоком, утверждала, что некоторые участки стоят всего 2 доллара. Да, это не ошибка, и "миллионов" здесь нет. Paramount не заходила так далеко, но в своем заявлении 2022 года утверждала, что ее участок на Мелроуз должен быть оценен в 2 миллиона долларов, что составляет пятую часть от заявленной округом суммы. За последние шесть лет компания добилась снижения оценок примерно на 15,6 миллиона долларов по 14 апелляциям.

Анализ записей показывает, что количество апелляций резко возросло в 2023 году, когда стало ясно, что уровень съемок в регионе, возможно, не вернется к историческим показателям. В тот год загрузка студийных павильонов в Лос-Анджелесе резко упала (69% в 2023 году против 90% в 2022 году). К 2025 году спад стал очевиден. Загрузка павильонов снизилась до 62% — это самый низкий показатель, когда-либо зафиксированный FilmLA, после многих лет, когда он превышал 90%.

Проблема не только в сокращении числа проектов; меняются и традиционные, высокообъемные арендаторы павильонов. Многосерийные телешоу, бывшие основой студийного бизнеса Лос-Анджелеса, составили лишь около пятой части производства на павильонах и задних площадках в 2023 году, что ниже примерно 30% в предыдущие годы, по данным FilmLA. Дни съемок сериалов на задействованных площадках затем упали еще на 23% в 2024 году.

Крупные студии не избежали спада, но некоторые из них успели заработать на пике производственного бума. ViacomCBS продала Radford компаниям Hackman Capital Partners и Square Mile Capital за 1,85 миллиарда долларов в 2021 году. Warner Bros. в итоге продала свой Ranch Lot за 175 миллионов долларов в 2023 году по сделке, заключенной четырьмя годами ранее, что стало частью более широкой реструктуризации ее недвижимости в Бербанке.

Эта коррекция создает разрыв между независимыми операторами павильонов и студиями, которые могут рассматривать свои площадки как часть гораздо более крупного бизнеса. Крупные студии могут выдерживать периоды более высокой незанятости, в отличие от независимых: когда производство упало на 30%, Hackman сразу пострадал, продолжая обслуживать долг, использованный для покупки недвижимости. Студии же, напротив, могут поглотить эти издержки, поскольку им не нужно, чтобы каждый павильон окупал себя.

Контроль над производственным процессом — еще один решающий фактор. Warner Bros. Discovery, например, максимально концентрирует съемки на своем производственном кампусе в Бербанке, как отмечает Саймон Робинсон, президент по глобальным проектам и студийным операциям. Операторы павильонов все чаще получают звонки от шоураннеров из «семьи» Warner Bros., которые готовы снимать на студийных площадках компании.

В прошлом году студия достигла загрузки в 91% — почти на 30% выше среднего показателя за первую половину 2025 года. Робинсон отметил: «Весь прошлый год мы работали на пределе. Часто бывает, что нас спрашивают о наличии трех павильонов, а мы не можем сразу ответить утвердительно».

Увидит ли Голливуд больше сделок, подобных покупке Radford компанией Netflix по беспрецедентной скидке? Warner Bros., Paramount и Disney уже располагают обширной студийной инфраструктурой. Однако Amazon MGM и Apple Studios годами строили свои операции в Лос-Анджелесе, в основном полагаясь на арендованные площади. Производства Amazon MGM в Лос-Анджелесе сосредоточены в кампусе Culver Studios с шестью павильонами, а Apple расширяет свое физическое присутствие в том же районе. Если цены упадут достаточно низко, они могут задуматься о приобретении собственности.

Тем не менее, количество павильонов не сокращается. East End Studios открыла свой кампус Mission стоимостью 230 миллионов долларов в январе, а Cinespace представила объект с шестью павильонами в Вудленд-Хиллз в марте. FilmLA отслеживает еще семь запланированных строительств или реконструкций студий.

Серьезное испытание для независимых операторов павильонов наступит позже в этом году, когда откроет двери Echelon — роскошный студийный комплекс стоимостью 450 миллионов долларов. Основатель BARDAS Investment Group Дэвид Саймон, возглавляющий проект, не беспокоится о мрачных новостях о падении производства в регионе. Он говорит: «Когда много платишь за что-то, трудно удержать это во время спада». Руководитель студийных операций Echelon Джейми Кросби добавляет: «Коррекция была давно назревшей».

Они понимают, что нельзя полагаться на шоу с 26 эпизодами за сезон. Новый Голливуд, по их словам, потребует другого состава арендаторов — создателей контента для соцсетей, микросериалов и всего, что появится дальше. Вопрос в том, хватит ли этого будущего поколения контента, чтобы поддержать миллиарды долларов, уже вложенные в студии Лос-Анджелеса.

Годами считалось, что Голливуду нужно больше съемочных площадей. Теперь вопрос в том, нужно ли ему их столько — и кто сможет позволить себе ждать ответа.