Увеличивающийся интерес: Почему россияне активно приобретают недвижимость в Беларуси?

В последние годы наблюдается заметный рост числа российских граждан, приобретающих жилье в Республике Беларусь. Согласно данным Национального кадастрового агентства Беларуси, в начале текущего года доля сделок с покупателями из России в Минске достигла 10 процентов. Этот показатель более чем вдвое превышает прошлогодний уровень и в пять раз — показатели начала десятилетия. Что именно стимулирует интерес россиян к недвижимости в соседней стране, как изменились их предпочтения в условиях современных реалий, сколько стоят квартиры в крупных белорусских городах и почему к покупке нужно готовиться с чемоданом наличных долларов?

Недавно в социальных сетях активно обсуждалась тема переезда россиян в Беларусь на фоне ограничений доступа к некоторым интернет-ресурсам. Пользователи делились мыслями: «Кто из Беларуси, ребята? Поделитесь, как у вас обстановка реальная с интернетом и соцсетями? Я уже подумываю переезжать из Москоу в Минск», «Никогда не думал, что скажу это, но… что-то в Беларусь захотелось», «Смех смехом, а у меня знакомая пара реально переезжает. Не из-за интернета, но это тоже играет роль».

Эти дискуссии подтверждаются и статистикой поисковых запросов. По данным «Яндекс Вордстат», количество запросов о релокации в Беларусь с начала года неуклонно растет:

• в январе их было 19,6 тысячи;
• в феврале — 22,9 тысячи;
• в марте — 40 тысяч.

«Чемоданное настроение» россиян находит отражение и на белорусском рынке недвижимости. В марте этого года в Минске было продано 1260 квартир, из которых 126 приобрели покупатели из России. Эксперты оценивают общее количество покупаемых россиянами объектов жилой недвижимости в Беларуси от 500 до 600 в год.

Жилье в Беларуси привлекает релокантов

Республика Беларусь и Российская Федерация являются союзными государствами с 1999 года, предоставляя гражданам обеих стран практически равные права. Так, россияне могут свободно приобретать на территории Беларуси любую недвижимость — квартиры, дома, коммерческие объекты. Для оформления сделки достаточно лишь российского паспорта, вид на жительство не требуется. При этом покупатель не обязан уплачивать налог.

Важно отметить, что россияне не имеют права приобретать земельные участки в Беларуси в частную собственность. Землю можно оформить только в аренду на срок до 99 лет.

«Покупка недвижимости за рубежом обычно преследует три основные цели: переезд, инвестиции или приобретение “дальней дачи”, — комментирует Филипп Березин, главный редактор портала Prian.ru, посвященного зарубежной недвижимости. — Объективно говоря, получить доход от белорусской недвижимости выше, чем в России, не получится, и как курортное направление страна не очень привлекательна. Поэтому в первую очередь белорусская недвижимость интересует именно релокантов».

По словам риелторов, первый значительный приток россиян в Беларусь наблюдался в 2020 году во время пандемии COVID-19. В отличие от России, в Беларуси действовали менее строгие ограничения, отсутствовали жесткий масочный режим, самоизоляция и QR-коды.

Второй всплеск интереса произошел в 2022 году. «После объявления частичной мобилизации в Беларусь начали переезжать россияне, подобно тому, как они ехали в Грузию или Армению, — рассказывает Александр Леончиков, специалист минского агентства недвижимости Alkor. — Правда, тогда они чаще всего не покупали квартиры, а снимали — просто чтобы переждать».

В текущем году к арендаторам из России добавились и покупатели. Пять лет назад доля сделок с участием российских паспортов на белорусском рынке недвижимости составляла всего 2 процента, а сейчас она выросла до 10 процентов, отмечает эксперт.

Что же делает покупку жилья в Беларуси такой привлекательной для россиян? Факторов несколько. Один из ключевых — общность культурных и социальных аспектов: русский язык в повседневном общении, схожие праздники, семейные ценности и менталитет.

Многие релоканты также высоко оценивают доступность и качество продуктов питания в Беларуси. Города отличаются безопасностью, спокойствием и чистотой, даже старые панельные дома выглядят ухоженно. Дополнительными плюсами являются красивая природа и доброжелательность местного населения.

В этой ситуации бесперебойный интернет и доступ к социальным сетям, вероятно, стали последним решающим фактором, подтолкнувшим некоторых россиян к переезду в Беларусь и приобретению недвижимости.

Александр Леончиков

Агентство недвижимости Alkor

Разнообразие покупателей: от пенсионеров до инвесторов

Эксперты выделяют несколько категорий российских покупателей белорусской недвижимости. Во-первых, это граждане России, имеющие белорусские корни, которые приобретают жилье для себя или своих родственников. «Переехала из Ростовской области в мае 2024 года, — делится на одном из форумов о релокации россиянка Мария. — С родителями и детьми-двойняшками, которым сейчас одиннадцать. Папа родом из Пружанского района, в детстве его увезли оттуда родители. Много родни, потому с адаптацией проблем не было».

Во-вторых, белорусская недвижимость привлекает пенсионеров, в том числе военных и бывших работников Крайнего Севера. «Мы заочно полюбили Гродно, хотим приобрести жилье и переехать. Подскажите, как пенсионеру получить гражданство и перевести пенсию в Беларусь, если решим остаться там насовсем?» — интересуется другая пользовательница, Ирина.

В-третьих, жилье в Беларуси покупают молодые люди, многие из которых планируют жить в республике, но работать удаленно на российские компании. «Работаю как самозанятая на себя (бухучет), клиенты из РФ. Налоги оплачиваю в РФ. Планирую купить дом в РБ и продолжать работать на РФ, пока есть такая возможность», — пишет Natalia.

Есть также и инвесторы. В целях диверсификации портфеля они вкладывают часть средств в белорусскую недвижимость, учитывая ее постепенный рост цен. В перспективе эти объекты предполагается сдавать в аренду или перепродавать, что, по оценкам экспертов, может принести доход в 5-8 процентов годовых.

Предпочтения россиян: элитные квартиры и деревенские дома

Какой тип недвижимости сегодня доступен для покупки в Беларуси? По данным платформы Kufar, в стране выставлено на продажу свыше 16 тысяч квартир и более 23 тысяч домов и коттеджей. Жилищный фонд во многом схож с российским: здесь также есть «сталинки», хрущевки, панельные дома советской постройки, а в последние годы, особенно в Минске, активно возводятся новостройки.

«Среди наиболее масштабных жилых комплексов — это 'Минск-Мир', включающий более 100 домов по 300 квартир каждый, — рассказывает Александр Леончиков. — С ним сопоставим ЖК 'Новая Боровая', а ЖК 'Северный Берег' будет еще больше. Сейчас вся северная часть Минска активно застраивается, предлагая много нового жилья».

Что же из этого многообразия выбирают россияне?

Основной интерес у россиян к объектам в Минске, причем высокого уровня и приличной площади — двух- трехкомнатные квартиры.

Филипп Березин

Prian.ru

По словам Александра Леончикова, на выбор влияют состав покупателей. Например, семьи с детьми часто выбирают квартиры в новостройках с комфортными дворами, предпочитая формат «евро-3» или «евро-4». Для экономии можно рассмотреть «трешку» в городском поселке Боровляны, расположенном всего в пяти минутах езды от Минской кольцевой дороги.

Покупатели-одиночки чаще отдают предпочтение «сталинкам» в центральных районах города. «Недавно один мой клиент приобрел 'сталинку' недалеко от центра Минска. Квартира была на последнем этаже, состояние не очень — крыша протекала. Несмотря на это, он купил ее по цене 2500 долларов за метр. Для Минска это дороговато», — продолжает риелтор.

Квартиры в Минске также приобретаются россиянами под инвестиции — как правило, это однокомнатные квартиры в центральных районах. Александр Леончиков приводит пример клиента, который в феврале купил такую квартиру с базовым ремонтом, нуждающуюся лишь в меблировке. Покупатель приобрел ее заочно, рассудив, что квартира всегда будет пользоваться спросом для сдачи в аренду, а в случае необходимости можно будет выселить арендаторов и жить самому.

Помимо столицы, граждане РФ покупают жилье и в крупных областных городах: Бресте, Гродно, Гомеле, Витебске. Гродно и Брест привлекают близостью к Европе, а Витебск — прямой автомагистралью, соединяющей его с Москвой. Кроме того, соотечественники, особенно с ограниченным бюджетом, активно выкупают старые дома в деревнях. «У нас есть такая особенность: чтобы заброшенные деревенские дома не приходили в полный упадок, их продают по символической цене — от 15 долларов. Такой дом можно купить, пожить и уехать, не переживая за то, что там что-то осталось», — поясняет Леончиков.

Цены и особенности расчетов: доллары в чемодане

Одним из ключевых факторов привлекательности белорусской недвижимости для россиян являются цены, которые в 2-3 раза ниже, чем в России. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Минске составляет около 2 тысяч долларов, тогда как в Москве — 4,5-5,5 тысячи долларов за квадрат. Таким образом, качественная однокомнатная квартира в хорошем районе Минска обойдется в 50-60 тысяч долларов (4,5-5,5 миллиона российских рублей), в то время как аналогичная квартира в российской столице будет стоить 12-15 миллионов.

В Гродно, Бресте и Витебске двухкомнатную квартиру можно приобрести за 35-45 тысяч долларов (3-4 миллиона российских рублей), тогда как в российских городах-миллионниках цены на аналогичные объекты начинаются от 5 миллионов рублей.

Средний чек покупок жилья россиянами в Минске составляет 80-120 тысяч долларов.

«Цены стабильно растут, — подчеркивает Филипп Березин. — Причем в последний год динамика в белорусских рублях существенно меньше, чем в долларах. В 2025 году доллар к белорусскому рублю упал почти на 20 процентов, соответственно, в долларовом эквиваленте белорусское жилье подорожало на 20-25 процентов».

Белорусский рынок жилья имеет свою особенность: официально расчеты при сделках проходят в белорусских рублях. Однако собственники квартир предпочитают оплату в долларах. «Курс доллара к белорусскому рублю постоянно меняется, и люди считают в стабильной валюте, не желая получить после сделки 'резаную бумагу'», — поясняет Александр Леончиков. В качестве примера риелтор приводит историю, когда человек продал трехкомнатную квартиру, положил деньги в банк, а через год обнаружил, что суммы хватило лишь на покупку однокомнатной.

Ограничение на расчеты только в белорусских рублях белорусы научились обходить. Практически все банки в республике предлагают услугу «Безопасная сделка»: в момент заключения договора покупатель передает сотруднику банка сумму в долларах, которая номинально конвертируется в белорусские рубли, а затем обратно в доллары и передается продавцу. При этом в документах стоимость жилья официально указывается в белорусских рублях.

Также в Беларуси широко распространена практика передачи продавцу недвижимости наличных долларов. Для российских покупателей выполнение этого требования может быть непростой задачей.

Я переезжала с ребенком и котом из РФ в Гродно в конце 2022 года. Продавала квартиру за наличку, меняла на USD и перевозила в чемодане на поезде.

Юлия

пользовательница форума «Переезд из России в Беларусь»

Еще одна москвичка столкнулась с этой проблемой в конце 2025 года, когда хотела купить квартиру маме в Слониме. Пожилая женщина, уроженка Беларуси, желала переехать поближе к старшему сыну.

«Мы искали однокомнатную квартиру на первом этаже за 30 тысяч долларов, — рассказывает покупательница. — Пересмотрели несколько вариантов. Город маленький, новостройки — только социальные, очень много пятиэтажек. Состояние домов соответствующее: убитые подъезды, квартиры под ремонт, почему-то везде скрипят полы. Выбрали одну. Но хозяева попросили оплату наличными. Как перевезти в Беларусь 30 тысяч долларов налом? Мама хотела уже ехать поездом, сложив пачки денег в чемодан. Я побоялась. От покупки пока отказались».

Плюсы и минусы: «Схемы Долиной» не работают

Покупка квартиры в Беларуси для россиян имеет как достоинства, так и недостатки. К преимуществам, помимо более низкого порога входа по сравнению с российским рынком, относится высокая безопасность сделок. «'Схемы Долиной' у нас не работают, — говорит Александр Леончиков. — У нас однозначно ставят вопрос: договор подписал, деньги получил? Куда ты их отнес — это твое дело». Кроме того, агентства недвижимости строго следят за чистотой сделки, поскольку любое нарушение может привести к потере лицензии.

Еще один плюс — более низкая стоимость содержания белорусской недвижимости по сравнению с российской.

В среднем коммунальные платежи за однокомнатную квартиру в Минске составляют около 20 долларов в месяц. Однако эта сумма актуальна только для тех, кто живет и работает в Беларуси и платит налоги в бюджет страны.

Для россиян, работающих удаленно, стоимость ЖКУ будет полной, но даже в этом случае она не превысит 100 долларов в месяц в отопительный сезон, уточняет риелтор.

Одним из минусов специалисты называют относительно низкую ликвидность белорусской недвижимости в целом. «В Беларуси, как и в других странах, ликвидным является изначально современное, качественное, уникальное жилье, — утверждает Филипп Березин. — Перспективы старой вторички сомнительны. Ликвидность тоже». В то же время Александр Леончиков уверен: «Такое, что человек купил квартиру и не может ее продать, — это вряд ли. Сложно будет продать пятикомнатную квартиру в хрущевке, соединенную из четырех. А обычная квартира продастся за три дня по рыночной цене».

К недостаткам также можно отнести близость Беларуси к зоне вооруженного конфликта. «Боевые действия рядом — все может быть. Но, как говорится, хочешь стабильности — езжай в Монако», — отмечает риелтор.

К слову, рядовые белорусы опасаются, что интерес российских покупателей приведет к росту цен на жилье. Однако эксперты уверены в обратном. По словам Филиппа Березина, покупка квартиры в Беларуси для россиян — это скорее спонтанный шаг, нежели массовое явление. «Рассматривать жилье в Беларуси как инвестицию — не самый очевидный вариант: в перспективах рынка много неизвестного, начиная от динамики курса местного рубля. В этом смысле покупка российской недвижимости — в крупных городах — мало чем отличается. Просто в РФ вы покупаете на родине, и дополнительные расходы все равно ниже, нет конвертаций валют», — добавляет специалист.

С российским экспертом согласны его белорусские коллеги. Риелтор из Минска Наталья Литовская еще в апреле написала в своем Telegram-канале:

Россияне претендуют на центр города и новые дома в дорогих локациях. Этого добра — избыток на рынке, основная масса белорусских покупателей в силу ограниченных ресурсов на этот сегмент и не претендует. Тяжело разогнать цены в сегменте, на который платежеспособный спрос и так невысок. О проблеме можно говорить, когда начнут покупать двушки в панельках Малиновки.

«Миллион россиян сюда не приедет, чтобы взвинтить цены, — резюмирует Александр Леончиков. — Но миллион и не надо. Пару тысяч квартир сейчас с рынка вынуть — и этого будет достаточно, чтобы цены подскочили. А дальше как всегда: кто-то боится, что не сможет купить жилье, а кто-то радуется, что продаст его по цене выше».